中古マンション
築40年以上の物件の価値は？
購入時は耐震や配管に注意？
中古マンションといえば
必ずといっていいほど
築年数が注目されますよね。
特に
築年数が
３０年を超えるような物件ですと
耐震など
不安な面があるかもしれません。
今回は
さらに古い
築年数４０年以上の
マンションについて
お話していきたいと思います。
中古マンション築40年以上の物件の価値は低いのか？
築40年のマンションでも
リフォームをすることにより
内装が新築のように
きれいな状態で
売り出されることもあります。
当然
耐震性が心配されて
築年数が経過してしまうと
敬遠されてしまいます。
2015年に調査した
首都圏の中古マンションの
成約平均価格では
築年数が３１年以上で
約１５００万円前後という
データがあります。
築２０年程度の
マンションの平均が
約２７００万円となっているので
１０００万円以上の
金額差が出ています。
もちろん
４０年以上となれば
さらなる金額差がでますので
資産価値としては
低いかもしれません。
それでも
以下のような条件の
マンションについては
築４０年以上のマンションでも
比較的価値が高いといわれています。
- 立地
- 広さ
- デザイン
- 管理
特に
注目されるのが
〝立地〟で
東京の都心などは
築年数が古くても
資産価値は
高くなる傾向があります。
マンションの
部屋自体の広さや
外観のデザイン
管理体制の充実さが
求められます。
それでも
やはり築年数が
古い物件での資産価値は
立地がかなり重要視されるでしょう。
購入時は耐震や配管設備に注意？
購入時に不安になるのが
耐震や配管設備ではないでしょうか？
築年数が長いことから
注意が必要なのでしょうか？
分けて解説していきます。
「新耐震基準」のマンションとは？
地震が多い日本では
1981年6月に
「新耐震基準」が
施工されています。
現在が
2018年ですから
今から
３７年前となっていて
「新耐震基準」では
地震に耐えられる
建物を目的としただけでなく
人命を最優先にした
基準となっています。
1995年の阪神淡路大震災では
新耐震基準で建てられた建物が
それ以前の基準よりも
被害が少なかったデータと
なっているのです。
この観点からみると
築４０年以上のマンションには
耐震という部分では
少し不安が残りますよね。
しかし
必ずしも
旧耐震基準のマンションに
住めないというわけではありません。
現在の
マンションストック総数は
約590万戸（平成2４年末時点）であり
そのうち
旧耐震基準に基づき
建設されたものは
約106万戸となっている。
平成２４年末時点では
全国のマンションの
約１８％は
旧耐震基準となっています。
データにあるように
旧耐震基準でも
問題なく居住できるので
必ずしも旧耐震基準が
危険ということではないのです。
どうしても
不安な場合は
専門家に見てもらうことが
良いでしょう。
旧耐震基準と新耐震基準の違いは？
１９８１年以前の
旧耐震基準と
それ以降に施工された
新耐震基準では
どのような違いがあるのでしょうか？
これに関しては
簡単に説明すると
「中地震」
「大地震」
に耐えられるのか？
という違いになります。
「中地震」に
耐えられるように
設計されていましたが
新耐震基準では
震度６強の
「大地震」に
耐えられるように
設計しなければなりません。
旧耐震基準のマンションが
必ずしも「大地震」に
耐えられないと
いうことではありませんが
違いという点では
大きな地震でも
倒壊しないことが
新耐震基準では条件となっています。
配管設備の寿命について
マンションにに関しては
旧耐震基準の築４０年以上の
マンションでも
居住することは可能といえます。
しかし
マンション内部の
配管設備はどうでしょうか？
実は
配管設備に関しての
寿命は約３０年と
いわれています。
築４０年のマンションでは
すでに寿命を迎えているといえます。
そのため
築年数が４０年を
超えるようなマンションの場合
購入前に必ず
配管設備の修繕が
行われているかどうかの
チェックをしましょう。
もしも
修繕が行われていない場合は
修繕の予定についても
確認することをおすすめします。
最後に
中古マンション
築40年以上の物件について
お話ししました。
資産価値については
立地が１番大きく
関係してくるようですね。
築年数が
４０年以上となれば
耐震や配管設備で
不安になることは当然です。
築年数が
かなり古い物件については
購入前に事前に
修繕の予定などを
確認しておくと良いでしょう。
