新築マンション投資は
失敗しやすい！
プロが教えるその理由とは
新築マンション投資と聞くと
家賃も高く設定できそうで
成功しそうなイメージが
わきませんか？
でも
実際にあなたの周りに
成功している人はいますか？
今回は
新築マンション投資について
お話していきます。
目次
新築マンション投資の勧誘が多い理由は？
マンション投資の
営業電話を
受けたことはありますか？
しつこく勧誘されて
困った経験のあるかたも
いるかもしれませんね。
ではなぜ
業者はしつこく
勧誘してくるのでしょうか？
分けて解説していきます。
新築マンション投資の成功イメージが伝えやすい
不動産屋が
新築マンション投資を
お客様におすすめしやすい
最大の理由は
〝成功イメージ〟を
お伝えしやすい点です。
不動産屋の
投資について
勧誘のほとんどが
「あなたの
老後や将来に備えて
新築マンションに
投資しませんか？」
という流れに
なるかと思われます。
この言葉だけ聞いてみると
とても魅力的に感じませんか？
成功すれば
賃貸収益を確保しつつ
マンションという財産を
手に入れることができるので
老後の良い備えのように
感じやすいです。
節税という言葉が使える
「マンション投資は節税になる」
という言葉を
聞いたことがありますか？
税金に
不満を持っている人は
たくさんいるので
とても勧誘しやすい言葉です。
不動産投資をすることで
減価償却費などの
経費で節税になるという
言葉が使いやすいので
営業しやすいでしょう。
そもそも節税になるのは
赤字になっているからで
儲かっているならば
税金は多く取られて当然です。
赤字のまま
マンション投資を続けて
最終的に手にした
ワンルームマンションは
もう古くなって
しまっているかもしれません。
新築マンション投資はなぜ失敗しやすい！？
新築マンションの投資は
失敗しやすいといわれるのは
なぜなのか？
大きな原因を上げてみると
マンション経費の把握が
難しいことがあげられます。
新築マンションの
ワンルームに投資するにしても
キャッシュで
購入することは無理なので
金融機関にローンを
申し込むことになりますよね。
その金利にしても
いつ変動して
高くなるかも予測できません。
住宅ローンの今後については
こちらの記事をご覧ください。
⇒住宅ローン金利は今後どうなる？！2020年オリンピックの影響は？
不動産投資において
経費は固定的なものが少なく
事前に十分な計算ができないため
失敗が大きくなるのです。
この「経費」が
事前に把握できないので
マンション投資は難しいのです。
その点についても含めて
次ではさらに
失敗する理由を解説していきます。
プロが教える失敗するその理由とは
そもそも
そんなにおいしい話なら
勧誘してくる営業マンが
新築マンション投資すればよいのでは？
なんて
疑問に思ったことは
ないでしょうか？
勧誘してくる
プロが手を出さない投資を
素人が手を出して
本当にうまくいくのか？
失敗しやすい理由について
分けて解説していきます。
家賃は変動していくもの
ワンルームマンションに投資して
賃貸物件として
部屋を貸し出して
家賃をもらい収益を出す。
大体の人が
マンション投資のイメージとして
こう考えると思います。
しかし
当初の家賃のまま
ずっと貸し出すことは
可能なのでしょうか？
家賃というものは
賃貸需要がなければ
金額は下降していく一方です。
年々人口が
減っていく一方で
部屋を借りたいという人自体が
減っていきます。
そうなっていった場合
価格競争は激化して
低価格な物件が
人気になっていくことは
予想できます。
そのため
現在と未来の家賃の差が
予測できないため
収益の予測が立てづらくなります。
難しいだけでなく
収益の予測も
たてられないとなれば
失敗する可能性は
高くなるでしょう。
管理会社の業績悪化や最悪つぶれてしまうことも
不動産投資となれば
間にプロである
管理会社が入り
様々なお手伝いしてくれます。
入居者の管理や
家賃の集金代行など
面倒なことは
収益の数％を支払うことにより
やってくれるでしょう。
近年では
不動産の管理会社の
業績悪化や
最悪の場合
会社自体が
つぶれてしまうこともあり
トラブルになってしまうことも。
家賃の集金を
代行している場合
管理会社の業績悪化から
家賃を使い込まれてしまった
事例なども存在します。
また
管理会社がつぶれてしまうと
新たな管理会社と契約することで
業務委託料が高くなってしまったり
管理の仕方で
入居者とのトラブルに
発展してしまうことも
あり得るのです。
つまり
不動産投資といっても
ほとんどのことを
管理会社に任せてしまうので
いざという時に
困ることが
出てきてしまう可能性があります。
収益の予測ができないのに毎月出費がひどい
マンションといえば
購入すれば
それで終わりではありません。
- 管理費
- 修繕積立金
- 固定資産税
- 火災保険
などの出費が
重くのしかかります。
正直
家賃収益が大きければ
カバーできますが
立地などにもよりますが
いくら新築でも
そこまで大きな
家賃収益は見込めません。
銀行にローンの返済も
しなければならないので
出費だけは大きくなり
収益は未来までしっかり
把握できないのでは
失敗のリスクが高いことは
一目瞭然です。
退去費用と広告費が高い
賃貸物件ですから
入居者が退去するとなれば
退去費用が掛かります。
クリ―ニングに費用や
壁紙の張替えなど
次の入居者を募集するための
出費があります。
また
賃貸募集を
不動産屋に頼むと
入居者が決まると
広告費を支払わなければなりません。
家賃の１～2か月分ですから
毎回退去のたびに
10万～30万くらいの
出費があるということも
覚えておかなければ危険です。
最後に
新築マンション投資について
お話ししました。
マンション投資といえば
利回りが何％なんて
話にもなりますよね。
しかし
結局は未来の経費までの
予測はできないですし
そもそも借り続けてくれる
入居者がいるかもわかりません。
そういったリスクを踏まえても
マンション投資をしてもいいという
新築物件に
出会えたならばいいですが
失敗するリスクがあるということは
忘れてはいけないのです。
